von Der Mieterbeirat | Okt 24, 2022 | Betriebskosten
Mieterinnen und Mieter sind mit Bezug auf die Information der WBM zu möglichen Vorauszahlungen bei den Heizkosten mit Fragen dazu an den Mieterbeirat herangetreten.
Zur Beantwortung dieser Fragen verweist der Mieterbeirat auf den beiliegenden Artikel aus der Zeitschrift des Berliner Mietervereins:
Anpassung der Vorauszahlungen für Heizkosten
Viele Mieterinnen und Mieter erhalten derzeit Post von ihrem Vermieter, mit der wegen der stark gestiegenen Energiepreise die Vorauszahlungen für die Heizkosten erhöht werden.
Ist das zulässig?
Zu unterscheiden ist die Anpassung der Vorauszahlungen von einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete. Während die Erhöhung der Nettokaltmiete begründet werden und als Zustimmungsverlangen formuliert werden muss, ist dies bei der Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten nicht der Fall.
Denn gemäß § 560 Abs. 4 BGB dürfen sowohl Vermieter als auch Mieter nach einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung die Vorauszahlungen in angemessener Höhe anpassen. Die Anpassung bedarf der Textform.
Die Anpassung sollte also im Zusammenhang mit einer Betriebs- oder Heizkostenabrechnung stehen.
Unschädlich ist, wenn die letzte Betriebs- oder Heizkostenabrechnung bereits einige Monate her ist, erforderlich ist lediglich ein tatsächlicher Bezug zu der Abrechnung.
Weist die letzte Betriebskostenabrechnung ein Guthaben aus, können Mieter eine Reduzierung ihrer Vorauszahlungen fordern. Ergibt die letzte Betriebs- oder Heizkostenabrechnung eine Nachzahlung, kann hingegen der Vermieter eine Erhöhung der Vorauszahlungen fordern. Bei der Höhe der Anpassung werden die Höhe der Nachforderung der letzten Abrechnung sowie die zukünftige Preisentwicklung berücksichtigt.
Da wegen der gestiegenen Energiepreise insbesondere bei den Heizkosten in der nächsten Heizkostenabrechnung mit hohen Nachforderungen zu rechnen ist, kann eine angemessene Erhöhung der Vorauszahlungen insofern für Mieter von Vorteil sein, als dass die Nachforderung bei der nächsten Abrechnung nicht ganz so hoch ausfällt. Denn die geleisteten Vorauszahlungen müssen bei der jährlichen Betriebs- und Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden.
Vor diesem Hintergrund ist die Anpassung der Vorauszahlungen grundsätzlich zulässig.
MieterMagazin,
Ausgabe Oktober 2022
von Der Mieterbeirat | Apr 1, 2021 | Recht
Nach dem Berliner Baugesetz sind Mieter für die Wartung der in ihren Wohnungen installierten Rauchmelder verpflichtend zuständig.
Bitte Beachten: Diese Wartung ist jährlich durchzuführen und jedes mal schriftlich zu dokumentieren, wie wir in unserem Aushang vom 24.03.2019 und der folgenden Mieterbeiratssprechstunde am 04.04.2019 zu den neu installierten Rauchmeldern informiert hatten.
Durchzuführende Maßnahmen sind:
- Beseitigung von Verschmutzungen – Prüfen Sie jeden Rauchwarnmelder auf Verschmutzungen (insbesondere der Raucheingangsöffnungen), welche in den meisten Fällen durch Hausstaub (oder Spinnweben) entstehen können. Verschmutzungen können vorsichtig mit einem Staubsauger entfernt werden. (nur saugen-nicht blasen !!!)
- Sichtkontrolle – Der Rauchmelder muss eingehend auf mögliche Beschädigungen überprüft werden. Risse oder Kratzer am Gehäuse können darauf hinweisen, dass der Melder eventuell nicht mehr funktionstüchtig ist.
- Manueller Funktionstest – Nach der jährlichen Reinigung Reinigung muss die Funktionalität des Rauchmelders mittels der Drückens der TEST-Taste des Rauchmelders überprüft werden. Das kann z.B. mit einem Besenstiel erfolgen. Wird das Signal durch das Drücken des Deckels (Mitte der Unterseite) ausgelöst, so hat der Rauchmelder auch diesen Teil der Wartung bestanden.
Wird das Test-Signal nicht ausgelöst oder der Signalton ist zu schwach, muss über den Hausmeister eine Reparatur oder ein Austausch veranlasst werden. Die jährliche Wartung ist pro Rauchwarnmelder schriftlich zu protokollieren.
Wenn es Mieterinnen oder Mietern trotzdem nicht möglich ist diese Forderung zu erfüllen, sollten sie Hilfe bei Verwandten oder hilfsbereiten Nachbarn suchen. Mieterinnen und Mietern, die trotzdem die Wartungspflicht nicht erfüllen können, empfehlen wir, dies mit Angabe von Gründen schriftlich an die WBM mitzuteilen, um rechtliche Konsequenzen wegen Nichterfüllung der Wartungspflicht zu verhindern.
von Der Mieterbeirat | Nov 8, 2019 | Mietrecht
Katrin Lompscher (c) arts4PR
Der Senat hat auf Vorlage der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, folgende Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz/Mietendeckel erlassen:
- Die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten erfolgt durch ein Landesgesetz, welches Anfang 2020 in Kraft treten soll.
- Die Regelungen sollen grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte durch den Senat greifen, um zu verhindern, dass die Mieten noch kurzfristig erhöht werden.
- Die Regelungen zur Miethöhe sollen auf fünf Jahre befristet werden.
- Das Berliner Mietengesetz soll für alle nicht preisgebundenen rund 1,5 Millionen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten. Bereits mietpreisgebundene Wohnungen sollen ausgenommen werden.
- Für alle bestehenden Mietverhältnisse soll künftig ein gesetzlich festgelegter Mietenstopp gelten. Es werden Mietobergrenzen festgelegt, auf die bereits sehr hohe Mieten auf Antrag abgesenkt werden können.
- Bei Vermietung von Wohnungen darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis vertraglich vereinbart werden, sofern diese die jeweils festgelegte Mietobergrenze nicht übersteigt.
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von Der Mieterbeirat | Jul 12, 2019 | Mietrecht
Der Berliner Senat hat auf die starke, unkontrollierte Steigerung der Mieten reagiert und will mit der Verabschiedung eines Landesmietengesetzes eine Deckelung der Mieten erreichen.
Dazu hier die Meinung des Berliner Mietervereins; der Mieterbeirat berichtet aus dessen Pressemitteilung Nr. 25/2019
„Der Berliner Senat hat Mut bewiesen, weil mit einem öffentlich-rechtlichen Landesmietengesetz, das Vorrang vor dem zivilrechtlichen Schutz des BGB haben wird, in der Republik Neuland beschritten wird“, so der Geschäftsführers des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Dass die Landesregierung sich für diesen Weg entschieden hat, ist vor allem auf völlig unzureichende Maßnahmen der Bundesregierung im Mieterschutz und bei der Stärkung des sozialen und gemeinwohlorientierten Wohnungsbaus zu tun. Die Bundesregierung war auch wegen der Eigentümerlobby weder bereit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 15 % in drei Jahren deutlich abzusenken noch die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung wirklich scharf zu stellen.
„Eine öffentlich-rechtliche Mietenkappung wird den Mieterschutz deutlich stärken“, so Wild, „denn zukünftig werden Mieter bei Forderungen der Vermieter den Staat in ihrem Rücken wissen.“
Mieterverein begrüßt Senatsbeschluss und unterstützt den Landes-Mietendeckel
Nach anfänglichen Streitigkeiten wird der Mietendeckel auch die Justiz entlasten.
Der Mieterverein plädiert im Rahmen des Landesgesetzes für einen wohnungswirtschaftlich begründeten Mietendeckel in Form einer Höchstwerttabelle. Das ist aus unserer Sicht gerichtsfester und auch gerechter, weil Vermieter, die sich bislang mit ihren Mieten am Gemeinwohl orientierten, nicht bestraft würden. Sie alle auf die Härtefallregelung zu verweisen, sei nicht erforderlich.
Der Mieterverein registriert in seinen Beratungsstellen seit einigen Tagen eine Flut von Anfragen zu Mieterhöhungen. Nach dem Erscheinen eines Mietspiegels ist dies zwar regelmäßig so, aber die Ankündigung, dass der Senatsbeschluss von heute auch der Stichtag sei, ab dem eingehende Mieterhöhungen dann dem neuen Landesgesetz unterfallen, wenn es in Kraft getreten ist, hat sicher für zusätzliche Mieterhöhungen gesorgt.
Mieter sollten die aktuellen Mieterhöhungen ruhig und sorgfältig prüfen. Dafür stehen mindestens zwei Monate zur Verfügung. Vereinzelt versuchen Vermieter Druck auf eine schnelle Entscheidung auszuüben. Das kann getrost zurückgewiesen werden. Mieter und der Mieterverein prüfen die Mieterhöhung ganz normal nach altem Recht. Muss ein Mieter danach eine höhere Miete zahlen, muss er das zunächst auch erfüllen. Eine Vorbehaltszahlung ist nicht erforderlich. Denn wenn das Landesmietengesetz in Kraft tritt, wird für den Mieter ein Rückforderungsanspruch von Gesetzes wegen bestehen.
von Der Mieterbeirat | Apr 5, 2017 | Recht, Soziale Belastung
Senat und Wohnungsunternehmen machen ernst mit der angekündigten Wohnungspolitik für sozialverträgliche und bezahlbare Mieten.
BERLIN – Am heutigen Mittwoch haben die Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher und die Vertreter der 6 städtischen Berliner Wohnungsbaugesellschaften eine Kooperationsvereinbarung unterzeichnet, in der unter anderem geregelt ist, dass die Mieten für die rund 300.000 städtischen Wohnungen künftig nur noch um maximal zwei Prozent pro Jahr steigen dürfen.
Foto: Mieterbeirat Berlin-Spittelmarkt / Jandke
Bei Wohnungsvermietungen im Bestand sollen laut dieser Vereinbarung 60 statt bisher 55 Prozent an Menschen mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) gehen, die über eher kleine Einkommen verfügen. Ein Viertel davon sind für besonders bedürftige Gruppen bestimmt, etwa Geflüchtete, Studenten, Obdachlose oder Bezieher bestimmter Transferleistungen. Bei Neubauprojekten sollen 50 Prozent der gebauten Wohnungen an WBS-Haushalte vermietet werden, zu maximal 6,50 Euro je Quadratmeter.
Außerdem wird die Modernisierungsumlage auf sechs Prozent der Kaltmiete begrenzt, bisher lag dieser Wert bei neun Prozent. Beträgt die Nettokaltmiete von Bestandsmietverträgen mehr als 30 Prozent des Netto-Einkommens, kann sie in Härtefällen (mehr …)
von Der Mieterbeirat | Feb 20, 2017 | Betriebskosten
Die WBM stellt zusätzlichen Container für Werkstoffe auf.
Was alles in die sogenannte Werkstofftonne rein darf (oder nicht) finden Sie auf der Webseite Werkstofftonne-Berlin.
Plaste / Plastik hier rein, Entsorgungskosten sparen!
Wie Sie sicher schon bemerkt haben, wurde ein zusätzlicher Container für Plasteabfälle (Werkstoffe) auf dem Müllplatz aufgestellt. Im Zusammenhang damit weist unser Hausmeister, Herr Apel, darauf hin, dass viel Papier und Plaste im normalen Hausmüll entsorgt wird. Dadurch gehen wichtige Rohstoffe verloren und steigen zusätzlich die Kosten für die Mieter für die Müllentsorgung.
Diese Kosten fallen, wie Sie sicher wissen, bei der Mülltrennung in die Papier- und Plastecontainer nicht an. Der Mieterbeirat bittet Sie daher in unser aller Interesse, das Papier und die Plaste in die dafür vorgesehenen Container zu entsorgen.
Sprechstunden
Die Mietersprechstunden des Mieterbeirates und die öffentlichen Sitzungen des Mieterbeirates finden im Mieterraum (Seydelstraße 29, Zugang von der Straßenseite) wie folgt statt:
- Donnerstag 09.03.2017 17.00 – 19.00 Uhr
- Donnerstag 13.04.2017 17.00 – 19.00 Uhr
- Donnerstag 11.05.2017 17.00 – 19.00 Uhr
- Donnerstag 08.06.2017 17.00 – 19.00 Uhr
Bitte nutzen Sie auch diese Gelegenheiten, Ihre Fragen und Probleme an den Mieterbeirat heranzutragen.
von Der Mieterbeirat | Dez 2, 2014 | Recht
Urteile zu Reparaturen in Wohnanlagen
Reparaturen und Sanierungen von Immobilien bringen immer Unannehmlichkeiten mit sich. Handwerker müssen eingelassen werden, oft entstehen während der Arbeiten Lärm-, Geruchs- und Schmutzbelästigungen. Gelegentlich verzögert sich die Fertigstellung, und im schlimmsten Falle muss später noch einmal nachgebessert werden. Das empfindet man als Betroffener selbst dann als unangenehm, wenn darüber Einigkeit herrscht, dass die Arbeiten notwendig sind. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zu diesem Themenkomplex gesammelt. (mehr …)
