Kriterien für Hausmeister

Leserfrage zur Betriebskostenabrechnung

Der Vorstand unserer Wohnungsbau Genossenschaft hat in der Abrechnung der Betriebskosten unter der Rubrik »Anteil Lohn Hausmeister« diese mit den Worten »Kosten für Kiezstreife zur zusätzlichen Wahrung von Ordnung und Sicherheit im Wohngebiet« erweitert, womit sich die Vorauszahlungen stark erhöhten. Kann der Vorstand diese Erweiterung dieses Betriebskostenanteils aus eigenen Überlegungen wider die Festlegungen der Betriebskostenverordnung von 2003, §?2, Ziffer 14 kostenwirksam für die Mieter beschließen? Zumal es vorab keinerlei Befragung der Mieter bzw. der Vertreterversammlung der WGB gegeben hat. Harry S., Berlin

Antwort des ND

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 20. Februar 2008 (Az. VIII ZR 27/07) festgelegt, dass ein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die Tätigkeiten des »Hauswarts« genau aufschlüsseln muss. Rechtlich darf nur ein Teil der normalen, also »echte« Hausmeistertätigkeiten auf den Mieter umgelegt werden – etwa Prüf- und Wartungsaufgaben, Gartenpflege oder Hausreinigung. Pauschale Angaben sind nicht zulässig, der Mieter muss genau nachvollziehen können, für welche Aufgaben er zahlen soll.

Arbeiten für Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltung sind dem Urteil zufolge nicht umlagefähig. Der Vermieter muss also in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten des Hausmeisters aufführen und davon die anteiligen Kosten für Verwaltungs- und Reparaturarbeiten abziehen. Kosten für »Kiezstreife zu zusätzlichen Wahrung der Ordnung und Sicherheit im Wohngebiet« gehören nicht zu den normalen Aufgaben des Hausmeisters. Über das BGH-Urteil kann sich auch ein Vorstand nicht hinwegsetzen. Zudem ist natürlich zu fragen, inwieweit er sich hier über Mitbestimmungsrechte der Genossenschafter hinweggesetzt hat.