Schönheitsreparaturen – auch wenn der Mieter nicht dazu verpflichtet ist, muss der Vermieter bei Rückgabe der Wohnung nicht alles hinnehmen.
Hat der Mieter seine Wohnung mit neutralen Wandfarben gemietet, darf er sie am Ende des Mietverhältnisses nicht mit bunt gestrichenen Wänden zurückgeben, entschied kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) am 6. November 2013 (Az. VIII ZR 416/12). Obwohl im Mietvertrag die Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam und der Mieter nicht zur Durchführung verpflichtet gewesen war, billigte der BGH dem Vermieter einen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter in Höhe der Renovierungskosten zu, da die bunten Wände eine Pflichtverletzung des Mieters darstellten. Anlass, einmal die Renovierungspflichten bei Rückgabe der Wohnung näher zu betrachten.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind malermäßige Arbeiten, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Maßgeblich ist laut BGH-Urteil vom 18. Februar 2009 (Az. VIII ZR 210/08) eine gesetzliche Definition aus dem Sozialen Wohnungsbau (§ 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung), wonach Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen umfassen.
Wann ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?
Voraussetzung ist eine wirksame Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter im Mietvertrag. Grundsätzlich gehören Schönheitsreparaturen als In- standhaltungspflichten in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Nur in engen Grenzen ist die Übertragung auf den Mieter erlaubt. Die Schönheitsreparaturen betreffen daher nur den Innenbereich der Wohnung und gehen über Malerarbeiten nicht hinaus. Weitere Voraussetzung ist, dass die Renovierung auch nötig ist. Der BGH hatte Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen für unwirksam erklärt, da hier ohne Berücksichtigung des Renovierungsbedarfs die Mieterverpflichtung zur Durchführung allein auf Grund des Zeitablaufs angenommen wurde.
Wann besteht Renovierungsbedarf?
Renovierungsbedarf besteht, wenn die Mieträume unansehnlich geworden sind. Anhaltspunkte dafür geben die nach Räumen gestaffelten üblichen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren. Sind diese Zeiträume abgelaufen, ist zu vermuten, dass Schönheitsreparaturen notwendig sind. Vor Ablauf der Fristen muss der Vermieter den Renovierungsbedarf beweisen, nach Ablauf der Fristen ist der Mieter gegebenenfalls in der Pflicht darzulegen, dass ein Renovierungsbedarf noch nicht gegeben ist.
Wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen, wenn im Mietvertrag nichts dazu geregelt ist?
Ohne vertragliche Regelung greift die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters, der dann renovieren muss. Der Mieter braucht die Wohnung am Mietverhältnisende nur besenrein übergeben (BGH vom 28. Juni 2006, Az. VIII ZR 124/05). Im laufenden Mietverhältnis kann er die Renovierung vom Vermieter verlangen.
In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, für die Durchführung einen neutralen bzw. gedeckten Farbton zu wählen (Amtsgericht Berlin-Mitte, 8. August 2013, Az. 121 C 135/13) oder er muss ihm bei der Farbgestaltung ein gewisses Mitspracherecht einräumen (Landgericht Berlin vom 4. Oktober 2013, Az. 65 s 190/12).
Wann sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam?
Auf Grund der Vielzahl von Entscheidungen kann hier nur eine Orientierung gegeben werden. Vorformulierte Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind zum Beispiel unwirksam,
- wenn sie starre Ausführungsfristen ohne Verlängerungsspielraum enthalten (BGH am 23. Juni 2004, Az. Vlll ZR 361/03). Aber Vorsicht! Wird der Fristenplan mit Formulierungen wie »im Allgemeinen«, »regelmäßig«, »in der Regel« oder »üblicherweise« verknüpft, liegt keine starre Fristenregelung vor;
- wenn sie Farbvorgaben enthalten. Während des Mietverhältnisses kann nicht das Weißen der Wohnung verlangt werden (BGH am 14. Dezember 2010, Az. VIII ZR 198/ 10), denn der Mieter kann während des Mietverhältnisses die Wohnung so gestalten, wie er möchte, solange keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Farbvorgaben sind nur für den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe wirksam. Sie müssen dem Mieter zudem noch einen gewissen Gestaltungsspielraum lassen, wie zum Beispiel das Streichen in »neutralen Farben« (BGH am 22. Februar 2012, Az. VIII ZR 205/11);
- wenn mehr gefordert wird als rechtlich zulässig. Weder können Malerarbeiten außerhalb der Wohnung verlangt werden noch das Abschleifen des Holzfußbodens oder die Erneuerung eines Teppichs. Es darf auch nicht ausgeschlossen werden, dass ein Mieter die Schönheitsreparaturen eigenhändig vornimmt.